Theo các chuyên gia, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới với tỷ lệ đô thị hóa đến cuối năm 2019 đạt khoảng 40%, dự báo những năm 2040 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị. Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành.
Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, 2 thành phố lớn nhất TPHCM có khoảng 1.440 chung cư; TP Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.
Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3-2019, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.
Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TPHCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp.
Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp. Trong khi hình thành các khu chung cư cao tầng là một vấn đề mang tính thiết yếu, giải quyết bài toán đô thị hóa, phục vụ cho sự phát triển của các đô thị hiện đại, thì mâu thuẫn ngày càng nhiều và càng phức tạp mà chưa thể giải quyết triệt để ngày càng ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển bền vững mà các thành viên thị trường bất động sản Việt Nam đang theo đuổi.
Nguyên nhân của thực trạng này thực tế cũng đã được chỉ ra. Trong đó, có nguyên nhân thuộc về những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng…
Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu cũng xuất hiện nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy gây ra những bất ổn về trật tự xã hội. Tại buổi tọa đàm, nhiều ý kiến phân tích những câu chuyện còn bất cập trong quản lý, vận hành các dự án chung cư, khu đô thị để từ đó kiến nghị, đề xuất những giải pháp tháo gỡ.
Sáng nay (25/6), Tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận” do Báo Đầu tư tổ chức tại TPHCM, một số ý kiến khác cũng cho rằng hiện đã có mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất mô hình chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; mô hình giao đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.
“Như vậy mô hình quản lý đa dạng, linh hoạt hơn. Chọn mô hình nào là do cộng đồng tự chọn. Dù chủ đầu tư hay đơn vị thực hiện đều phải có giám sát thông qua ban quản trị của toà chung cư đó”, đại diện công ty CP Sao Kim cho biết.
Theo vị này, nhìn vào bề nổi của sự việc, quản lý các tòa nhà chung cư tưởng chừng chỉ là các công việc tay chân đơn giản như lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, xử lý côn trùng, chăm sóc cây xanh… Nhưng càng đi sâu vào thì mới thấy được đây là lĩnh vực đầy thách thức, với muôn vàn khó khăn đối mặt mỗi ngày mà mỗi loại hình BĐS lại có quy trình quản lý và yêu cầu dịch vụ khác nhau.
Đặc biệt, ở một thị trường mà người dân mới bắt đầu làm quen với việc ở trong các tòa nhà chung cư có tiêu chuẩn sống cao và chấp nhận trả trả phí quản lý như tại Việt Nam thì càng dễ nảy sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình quản lý.
Chỉ với 1 bức xúc nhỏ từ cư dân như thang máy bị hư, vệ sinh tòa nhà chưa sạch hay đường ống nước bị tắc nhưng chưa được nhân viên kỹ thuật hỗ trợ kịp thời, cũng rất dễ trở thành “đốm lửa” làm bùng phát các tranh chấp khác kéo theo sau đó.
